Kiracı Tahliye Davası: Şartları, Süreci ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nda belirli şartlara bağlanmıştır. Kiraya veren, kural olarak yalnızca kira sözleşmesinin süresinin sona erdiğini ileri sürerek kiracının tahliyesini sağlayamaz.
Tahliye sürecinin hangi hukuki sebebe dayandığı; uygulanacak süreleri, yapılması gereken bildirimleri ve izlenecek hukuki yolu doğrudan etkiler. Uygulamada ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, yeni malikin ihtiyacı ve on yıllık uzama süresinin sona ermesi başlıca tahliye nedenleri arasında yer almaktadır.
Kiracı Hangi Durumlarda Tahliye Edilebilir?
Kiracının tahliyesi tek bir nedene dayanmaz. Her tahliye sebebi bakımından Türk Borçlar Kanunu’nda farklı şartlar ve süreler öngörülmüştür. Bu nedenle öncelikle somut olayda hangi tahliye sebebinin bulunduğunun belirlenmesi gerekir.
1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması hâlinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebilir.
Aynı düzenleme kapsamında, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme yapılmasının gerekli olması ve bu çalışmalar sırasında kiralananın kullanımının imkânsız hâle gelmesi de dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine dayanak oluşturabilir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde açılabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanunda öngörülen fesih dönemi ve fesih bildirim süreleri dikkate alınır.
İhtiyaç iddiasının somut olay bakımından gerçek ve mevcut olup olmadığı yargılama sırasında değerlendirilir.
2. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Kiralanan taşınmazın satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Taşınmazı satın alan yeni malik, kira ilişkisinin tarafı hâline gelir.
Ancak yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler bakımından konut veya işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi kapsamında tahliye talep edilmesi mümkündür.
Yeni malik, taşınmazı edinmesinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak şartıyla, edinme tarihinden altı ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Yeni malik ayrıca sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde dava açma yolunu da kullanabilir.
Dolayısıyla taşınmazın satılması tek başına kiracının derhâl tahliye edilmesi sonucunu doğurmaz.
3. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye
Uygulamada en sık karşılaşılan tahliye yollarından biri yazılı tahliye taahhüdüdür.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ancak taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmamışsa kiraya veren hukuki yollara başvurabilir.
Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içerisinde icraya başvurabilir veya dava açabilir.
Tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihi, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, tahliye tarihi, imza ve belgenin içeriği uyuşmazlığın değerlendirilmesi bakımından önem taşır.
4. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kiracının temel yükümlülüklerinden biri kira bedelini zamanında ödemektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu yerine getirmezse kiraya veren kiracıya yazılı olarak süre verebilir ve bu süre içerisinde ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek süre en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yapılan yazılı bildirimin tarihini izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Kira borcunun ödenmemesi durumunda olayın özelliklerine göre icra takibi veya dava yoluyla tahliye gündeme gelebilir.
5. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Kiracının kira bedelini sürekli olarak zamanında ödememesi de belirli şartların oluşması hâlinde tahliye sebebi olabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre, bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracı, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren ilgili kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde tahliye davası açabilir.
Bu tahliye nedeninde ihtarların hangi kira dönemlerine ilişkin olduğu, ödeme tarihleri ve ihtarların haklılığı önem taşımaktadır.
6. Kiracının veya Eşinin Başka Bir Konutunun Bulunması
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenen bir diğer tahliye sebebi, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunmasıdır.
Ancak bu tahliye nedenine dayanılabilmesi için kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması sırasında söz konusu konutun varlığını bilmiyor olması gerekir.
Kanundaki şartların gerçekleşmesi hâlinde kiraya veren, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
7. On Yıllık Uzama Süresinin Sona Ermesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında en fazla karıştırılan konulardan biri, belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin sona ermesidir.
Örneğin bir yıllık kira sözleşmesinin bir yıllık süresinin dolması, kiraya verene tek başına kiracıyı tahliye etme hakkı vermez.
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise kural olarak sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Bununla birlikte on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Bu nedenle on yıllık sürenin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile uzama dönemlerinin doğru belirlenmesi önemlidir.
Tahliye Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.
İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ise bu düzenlemenin istisnasını oluşturmaktadır.
Bu nedenle tahliye davası açılmadan önce uyuşmazlığın niteliğine göre arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekebilir. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamaması hâlinde düzenlenen son tutanak sonrasında dava yoluna başvurulabilir.
Kiracı Tahliye Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları konu alan davalarda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi kapsamında genel olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Bununla birlikte kira bedelinin ödenmemesi veya tahliye taahhüdü gibi durumlarda şartlarının bulunması hâlinde icra yoluna başvurulması da mümkün olabilir.
Bu nedenle hukuki sürece başlanmadan önce somut olay bakımından dava veya takip yollarından hangisinin uygulanacağının belirlenmesi önemlidir.
Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Tahliye davalarının tamamı için geçerli kesin bir sonuçlanma süresinden söz etmek mümkün değildir.
Mahkemenin iş yoğunluğu, tebligat süreçleri, tarafların iddia ve savunmaları, delillerin toplanması, bilirkişi veya keşif gerekip gerekmediği ve kanun yollarına başvurulması gibi unsurlar yargılama süresini etkileyebilir.
Bu nedenle tahliye sürecinde yalnızca davanın ne kadar süreceğine değil, kanunda öngörülen başvuru ve dava açma sürelerinin kaçırılmamasına da dikkat edilmelidir.
Tahliye Davasında Sürelere Dikkat Edilmelidir
Tahliye hukukunda süreler büyük önem taşır. İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar gibi tahliye sebeplerinde kanunda özel süreler öngörülmüştür.
Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi kapsamında kiraya veren, dava açılması için öngörülen süre içerisinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Ancak hangi sürenin uygulanacağı, dayanılan tahliye sebebine ve somut kira ilişkisinin özelliklerine göre değerlendirilmelidir.
Kiracı Tahliye Sürecinde Hangi Belgeler Önemlidir?
Tahliye uyuşmazlıklarında özellikle kira sözleşmesi, kira ödemelerine ilişkin banka kayıtları ve dekontlar, noter ihtarnameleri, tahliye taahhütnamesi, tebligat belgeleri ve taraflar arasındaki uyuşmazlıkla ilgili yazışmalar önem taşıyabilir.
Her uyuşmazlığın özellikleri farklı olduğundan, hangi delillerin hukuken önem taşıdığı somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.
Sonuç
Kiracının tahliyesi, yalnızca kiraya verenin taşınmazı boşaltmasını istemesiyle gerçekleştirilebilecek bir işlem değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan düzenlemelerin yanında, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde kiraya verene kira sözleşmesini sona erdirme imkânı tanıyan hükümler de bulunmaktadır.
Tahliye sebebinin doğru belirlenmesi, kanuni sürelerin kaçırılmaması, gerekli bildirimlerin usulüne uygun yapılması ve dava şartı arabuluculuk hükümlerinin dikkate alınması sürecin hukuka uygun şekilde yürütülmesi bakımından önem taşımaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her kira uyuşmazlığı, kira sözleşmesinin içeriği ve somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.